编者按：国务院总理温家宝13日主持召开国务院常务会议，对下一阶段重点工作作了部署，指出要坚持房地产调控政策不动摇，绝不让调控出现反复，进一步明确了调控的决心。一直以来，中国政府把民生及“扩大内需”作为国内经济增长的重点与动力，而居住问题已成民生的第一要务。作为居住问题最表象化的房价未来走势又会如何？最近呼声渐高的房产税征收试点范围扩大箭在弦上，但又受到多大的阻力？这些问题都成为市场各方关注的焦点。
地方性购房优惠政策是一厢情愿
经过多年的洗礼，中央政府及民众对各方利益主体的动机已经有了较为清楚的认知，房地产开发商想通过各种手段来松绑当前房地产宏观调控政策已并非易事
■易宪容
民生与住房问题无疑是社会各界关注的焦点。正如2011年底中央经济工作公告中所指出的那样，2012年中国经济战略转型将改变以往唯GDP是从的业绩观念，GDP增长不在于高低，而在于是否让绝大多数人能够分享到经济增长的成果，在于是否让全体人民的经济生活福利提高。因此，2012年就得扎实改善民生，改善民生就得牢牢把握“扩大内需”战略基点。
居住问题
已成民生第一要务
可以说，中国政府把民生及“扩大内需”作为国内经济增长的重点与动力。不过，就目前的情况来说，为何会出现国内民众消费水平远远低于发达国家居民消费水平，或为何农村居民的消费水平远远低于城市居民的消费水平，这里既有历史上的原因，也有制度安排的问题。而后者更为重要。比如教育制度、户口制度、收入分配制度等都是不利于让这些潜在的巨大消费力释放出现的制度障碍。因此，扩大内需就得对这些制度进行重大的改革。不进行这些制度的重大改革，要真正实现让国内居民的潜在消费力转化现实的消费力是不容易的。因此，政府把扩大内需作为经济的增长点，就得与改善民生结合起来。
还有，当前民众关注的民生问题，不仅在于衣食住行的便利性及可消费性，而且还包括教育、养老保障及收入公平分配等。在现代社会，对于衣食住行，在衣食行基本上得以解决的情况下，居住的问题已经成了民生的第一要务。因为，住房问题不仅是总价较高的耐用品，而且是可以用作投机炒作的赚钱工具。如果政府的房地产政策没有清晰的目标，把住房功能界定清楚，由于投机炒作者出价水平远远高于住房消费者，这就可能使本来是用居民消费的住房完全成了投机炒作的赚钱工具，从而把住房消费者完全挤出住房市场。在这种情况下，绝大多数居民居住的问题也就进一步恶化。当前住房市场的问题为何会如此严重，根源就在这里。即当前住房市场投机炒作盛行、房价高企及住房消费者无支付能力进入市场。
对于这个问题，2010年以来政府及社会基本上形成了共识，要让国内房地产市场健康发展，就得严厉打击住房投机炒作，让过高的房价回归到合理的水平上来。因此，对房地产问题的讨论，相关的利益主体或许不会关注房地产市场要不要宏观调控，要不要打击住房投机炒作，而是会关注通过什么样的政策来推动住房的所谓“刚性需求”及改善性住房需求。通过推动所谓的住房“刚性需求”来对房地产宏观调控松绑。比如，就有人提出要让银行再采取7折优惠利率，让住房的刚性需求及改善性需求的居民进入住房市场。
高房价成住房刚性需求无法实现的主要原因
而对于住房的“刚性需求”，我早就撰文指出，这是房地产开发商制造出来诱导居民进入高房价市场的一个虚假概念，它是根本就不存在(因为任何没有支付能力的需求都只能是潜在需求而不是现实需求)。这些人所指的“刚性需求”只不过是居民对住房的一种需要或欲望。如果个人对住房需要或欲望最大，没有实际支付能力，那么这种潜在需求是无法转化为现实的住房需求的。而且在房价过高的情况下要求政府出台所谓的优惠政策让所谓“刚性需求”进入市场，这些提议的实质就是要维护住过高房价，并让这过高的住房价格不下跌，居民的实际利益并未得到真正的关注。
因为，当前国内住房市场，在早几年政府的优惠政策引导下，经过一轮又一轮的炒作，各地的住房价格早就推到很高的水平。在这种情况下，由于住房投机炒作者出价水平高，只有住房投机炒作者才可能进入这个市场。在这种情况下，住房消费者是无支付能力进入这样的市场。假定这些人所指的住房“刚性需求”存在，住房消费者也是没有支付能力进入这种高房价市场的。即使政府能够用优惠政策信贷政策减轻住房消费者进入市场的负担，但这些补贴与高房价购买时的成本相比则仅是微不足道。
比如说，以当前的住房水平来看，有一套住房为130万元。如果政府真的采纳这些提议对“刚性需求”采取7折优惠的按揭贷款利率，那么购买住房者首付30万，做30年按揭贷款100万。按照当前5年期以上的贷款利率7.05厘的7折优惠利率为4.935厘，那么购买住房者第一年的利率支付是5万元左右。如果这套住房价格下降30%，总房价为91万。购买住房者首付30%为27万左右，做30年按揭贷款64万。按照当前5年期以上的贷款利率7.05厘，那么购买住房者第一年的利率支付也只有4.5万元。
从这个简单案例来看，一是购买者购买住房的负担最重要的部分是本金的高低，本金越低或房价下跌越多，那么购买住房者的购买住房成本就越低。利率高低自然有影响，但影响不大。二是如果住房价格不跌，仅是采取过度的优惠利率，看上去是为购买住房者争取利率，但实际上让这些购买住房者承担住房市场的泡沫。尽管利率优惠到7折，但购买住房者不仅本金要比房价下跌后购买多支付39万，而且其第一年要支付的利率也要大于后者。如果加上本金还款，房价没有下跌时以优惠利率进入则其负担更重。三是如果优惠利率不可能降低到7折，所谓的住房按揭贷款利率下降而住房价格不下降，实际上对购买住房负担减轻更是作用微乎其微。
差别化住房政策
仍需继续实施
还有，由于差别化的住房信贷政策最为核心的政策内容是把住房投机炒作与住房消费作一个清楚严格的区分。这项住房政策应该不是临时的政策而是一种长期政策。对于改善性住房需求，在差别化住房信贷政策不改变的情况下，本地居民的第二套住房购买是可以进入市场的，城市居民的改善性住房需求可以在现有的政策得以满足。不过，由于信贷杠杆率及贷款成本差别化，如果改善住房是真正居民消费，那么有条件者进入不会有太多障碍。如果居民想购买第二套住房赚钱，或购买第二套住房成为赚钱的工具，那么住房购买者要进入市场就得三思而后行。遏制住房投机炒作者，这是差别化信贷政策的本意。如果该本意不能实现，那么中央政府严厉限制住房投机炒作及让住房价格回归理性的调控目标就会成为一句空话。因为，在当前的住房税收制度，不仅购买第二套住房可投机炒作，即使购买第一套住房同样可投机炒作。如果政府取消或放开对第二套住房限购购买的差别化信贷政策，那么住房的投机炒作又会盛行，从这点上说，中央政府是不会改变差别化信贷政策。而且新的住房税收政策出台，将进一步对住房的投机炒作更为严格的限制。正是这意义上，当前各地方政府希望采取不同的优惠政策诱导住房消费者进入高房价的市场也可能成为一厢情愿。
总之，经过多年的洗礼，中央政府及民众对各方利益主体想借助一切可乘机会鼓励居民进入高房价市场的动机已经有了较为清楚的认知，房地产开发商想通过各种手段来松绑当前房地产宏观调控政策已并非易事。
(作者系中国社会科学院金融研究所研究员)
（责任编辑：马常艳）
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